Datum: 22.06.1999

Az.: 0598xxxxx25

(MUSTER-)GUTACHTEN

über den Verkehrswert für das bebaute Grundstück in xxxxx xxxxxxxx,

xxxxxxxxxxx xx

Gemarkung xxxxxxxx

Grundbuch: xxxxxxxxx

Eigentümer: xxxxxxxx xxxxxx

Xxxxxxxxxxxxx xx

27383 xxxxxxxx

zum Wertermittlungsstichtag: 24.04.1998

Verkehrswert: 417 000,00 DM

Ausfertigung Nr. 1

Dieses Gutachten enthält 14 Seiten und 4 Anlagen mit 10 Seiten. Es wurde in 2 Ausfertigungen erstellt, davon eine für unsere Unterlagen.

 

Inhaltsverzeichnis Seite

1. Allgemeine Angaben *

2. Grundstücksbeschreibung *

2.1 Grundstücksbezeichnung: gesamtes Grundstück *

2.1.1 Tatsächliche Eigenschaften *

2.1.2 Gestalt und Form *

2.1.3 Erschließungszustand *

2.1.4 Rechtliche Gegebenheiten *

3. Gebäudebeschreibung *

3.1 Gebäudebezeichnung: Einfamilienhaus mit Einl. *

3.1.1 gesamtes Grundstück *

3.1.2 Ausführung und Ausstattung *

3.1.3 Zustand *

4. schriftliche Beratung *

4.1 Auswahl des Wertermittlungsverfahrens *

4.2 Bodenwertermittlung *

4.3 Sachwertermittlung *

4.3.1 Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung *

4.3.2 Zusammenfassung der Sachwerte *

4.4 Verkehrswert *

5. Verzeichnis der Anlagen *

 

1. Allgemeine Angaben

1. Auftraggeber: Herr

xxxxx

xxxxxxx

xxxxxxxxxx xx

27383 xxxxxxxxx

Eigentümer: Herr

xxxxx

xxxxxxx

xxxxxxxxxx xx

27383 xxxxxxxxx

Auftrag vom: 24.04.1998

Tag der Ortsbesichtigung: 20.04.1998

 

2. Grundstücksbeschreibung

2.1 Grundstücksbezeichnung: gesamtes Grundstück

2.1.1 Tatsächliche Eigenschaften

Ort und Einwohnerzahl: xxxxxxxxxx

Kreis: Rotenburg / Wümme

Bundesland: Niedersachsen

2.1.2 Gestalt und Form

Grundstücksgröße : 1 040,00 m²

2.1.3 Erschließungszustand

Voll erschlossen

Anmerkung: Es wurden keine Bodenuntersuchungen angestellt.Bei dieser Wertermittlung werden ungestörte und kontaminierungsfreie Bodenverhältnisse ohne Grundwassereinflüsse unterstellt.

2.1.4 Rechtliche Gegebenheiten

(wertbeeinflussende Rechte und Belastungen)

Grundbuchlich gesicherte Belastungen: Das Grundbuch wurde auftragsgemäß nicht eingesehen. Ggf. in Abteilung II des Grundbuchs bestehende wertbeeinflussende Rechte sind zu sätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen.

Anmerkung: Schuldverhältnisse, die ggf. im Grundbuch in Abteilung III verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt.Es wird davon ausgegangen, daß diese ggf. beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Kaufpreises ausgeglichen bzw. bei Beleihungen berücksichtigt werden.

Nicht eingetragene Lasten und Rechte: Sonstige nicht eingetragene Lasten (z.B. begünstigende) Rechte, Wohnungs- und Mietbindungen sowie Bodenverunreinigungen (z.B. Altlasten) sind nach Auskunft des Auftraggebers nicht vorhanden. Auftragsgemäß wurden vom Sachverständigen diesbezüglich keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt.

Umlegungs-, Flurbereinigungs- und Sanierungsverfahren: Das Grundstück ist derzeit in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen.

Denkmalschutz: Nach Auskunft des Eigentümers besteht kein Denkmalschutz.

Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen, der Baugenehmigung und der verbindlichen Bauleitplanung wurde auftragsgemäß nicht überprüft. Bei dieser Wertermittlung wird auftragsgemäß die formelle und materielle Legalität der vorhandenen baulichen Anlagen vorausgesetzt.

 

3. Gebäudebeschreibung

3.1 Gebäudebezeichnung: Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung

3.1.1 gesamtes Grundstück

Art des Gebäudes : Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung

- Einfamilienhaus

- massiv

- Keller nicht vorhanden

- Dachgeschoß ausgebaut

- Spitzboden ausgedielt, Raum für Heizung

Baujahr: 1996

3.1.2 Ausführung und Ausstattung

Ausführung und Ausstattung gemäß beigefügter Baubeschreibung

Anmerkung: Vorsorglich wird darauf hingewiesen,daß vom Sachverständigen keine Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen (Heizung, Wasserversorgung, Elektro etc.) vorgenommen wurden.

3.1.3 Zustand

der Zustand des Gebäudes ist als neuwertig zu bezeichnen, eine Abnutzung hat aufgrund des Baujahres allenfalls bei den Malerarbeiten (Innenbereich) stattgefunden.

Anmerkung: Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt.

4. schriftliche Beratung

für das bebaute Grundstück in 27383 xxxxxxxx, xxxxxxxxxxx xx

Gemarkung Scheeßel

Flur Flurstück Größe

1 040,00 m²

Grundstücksgröße insgesamt 1 040,00 m²

zum Wertermittlungsstichtag: 24.04.1998

 

ALLGEMEINES

DEFINITION DES VERKEHRSWERTS

Der Verkehrswert ist in § 194 Bau-GB gesetzlich definiert: "Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

WERTERMITTLUNGSGRUNDLAGEN

Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wird eine Kaufpreissammlung geführt, in die u.a. auch Daten aus den von den Notaren dem Gutachterausschuß in Abschrift vorgelegten Grundstückskaufverträgen übernommen werden. Die Kaufpreissammlung ermöglicht dem Gutachterausschuß einen umfassenden Überblick über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt. Die für die Wertermittlung grundlegenden Rechts- und Verwaltungsvorschriften sowie die im Gutachten verwendete Literatur sind in der Anlage "Literaturverzeichnis" aufgeführt.

4.1 Auswahl des Wertermittlungsverfahrens

Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Verkehrswert des Bewertungsgrundstücks mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, weil derartige Objekte üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sind.

Das Sachwertverfahren basiert im wesentlichen auf der Beurteilung technischer Merkmale. Der Sachwert wird als Summe von Bodenwert und Wert baulicher Anlagen (Wert der Gebäude, der besonderen Betriebseinrichtungen und der baulichen Außenanlagen) und Wert der sonstigen Anlagen ermittelt.

4.2 Bodenwertermittlung

Nach der Wertermittlungsverordnung ist der Bodenwert in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. (vlg. § 13 Abs.1 i.V. mit § 15 Abs.2 und § 21 Abs.2 WertV).

Neben oder an Stelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (§13 Abs.2 WertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zur Bodenrichtwertzone zusammengefaßt werden, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Umständen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt - bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert.

BODENWERT DES BEWERTUNGSOBJEKTS

Der Bodenrichtwert beträgt

in xxxxxxxx

zum Stichtag 31.12.1997 = 60,00 DM/m²

Das Richtwertgrundstück ist wie folgt definiert:

Baufläche/Baugebiet = 1.040 m²

erschließungsbeitrags-

rechtlicher Zustand = frei

Unter Berücksichtigung der Bodenpreisentwicklung bis zum Wertermittlungsstichtag und der vorhandenen Vergleichspreise und unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Maße der baulichen Nutzung zwischen Richtwertgrundstück und Bewertungsobjekt wird der Bodenwert zum Wertermittlungsstichtag 24.04.1998 wie folgt geschätzt:

- erschließungsbeitragsfreies Grundstück

1 040,00 m² * 60,00 DM/m² = 62 400,00 DM

Grundstücksgröße: 1 040,00 m² Bodenwert: 62 400,00 DM

 

4.3 Sachwertermittlung

Das Sachwertverfahren ist in §§ 21-25 WertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen (Gebäude und bauliche Außenanlagen) wird im Sachwertverfahren auf der Grundlage von Herstellungswerten ermittelt. Der Wert der Außenanlagen (bauliche und sonstige Außenanlagen) darf auch pauschal zum Zeitwert geschätzt werden.

NORMALHERSTELLUNGSKOSTEN

Die Normalherstellungskosten werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen der Gutachter auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 1913 angesetzt. Der Ansatz der Normalherstellungskosten ist den Tabellen aus Sprengnetter (7) entnommen.

BAUNEBENKOSTEN

Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten; insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen. Die Baunebenkosten hängen vom Gesamtherstellungswert der baulichen Anlagen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Der Ansatz kann nachstehender Berechnung entnommen werden.

RESTNUTZUNGSDAUER

Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Die Ansätze können der nachstehenden Berechnung entnommen werden.

TECHNISCHE WERTMINDERUNG

Die technische Wertminderung ist die Minderung des Herstellungswerts wegen Alters, Baumängel oder Bauschäden.

a) Wegen Alters

Die Alterswertminderung wird außer für Gewerbegebäude nach dem Abschreibungsmodell von Vogels auf der Basis der sachverständig geschätzten Restnutzungsdauer und der jeweils üblichen Lebensdauer ermittelt. Das jeweils gewählte Alterswertminderungsmodell ist in der Berechnung angegeben.

b) Wegen Baumängeln und Bauschäden

Die in der Gebäudebeschreibung aufgeführten Wertminderungen wegen Bauschäden und Baumängel wurden nach Erfahrungswerten auf der Grundlage für ihre notwendigen Kosten quantifiziert.

SONSTIGE WERTBEEINFLUSSENDE UMSTÄNDE

Sonstige bisher noch nicht erfaßte, den Verkehrswert beeinflussende Umstände (insbesondere eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, aber auch wohnungs- und mietrechtliche Bindungen) werden nach § 25 WertV in geeigneter Weise durch einen Abschlag/Zuschlag berücksichtigt.

4.3.1 Einfamilienhaus mit Einl.

(differenzierte Sachwertermittlung)

Umbauter Raum 794,61 m³

Die Ermittlung des umbauten Raumes wurde auftragsgemäß nicht überprüft.

* Normalherstellungskosten

im Basisjahr 1913 (ohne Baunebenkosten) 19,50 DM/m³

Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag 2190,00

(Basisjahr 1913 = 100)

* Normalherstellungskosten (ohne Baunebenkosten)

am Wertermittlungsstichtag 24.04.1998 427,09 DM/m³

* Herstellungswert des Gebäudes am Wertermittlungs-

stichtag (ohne Baunebenkosten)

umbauter Raum * Normalherstellungskosten

794,61 m³ * 427,09 DM/m³ = 339 369,98 DM

* Baunebenkosten = 5,00 % + 16 968,50 DM

* Herstellungswert des Gebäudes am

Wertermittlungsstichtag (incl. BNK) 356 338,48 DM

* Wertminderung wegen Alters (nach Vogels)

Gesamtnutzungsdauer 100 Jahre

Restnutzungsdauer (geschätzt) 97 Jahre

3,564 % des Herstellungswerts

(incl. Baunebenkosten) -12 699,90 DM

* Besondere (Betriebs)Einrichtungen

Einbauküchen 8 000,00 DM

insgesamt 8 000,00 DM

Gebäudewert Einfamilienhaus mit Einl. 351 638,58 DM

(incl. Baunebenkosten)

4.3.2 Zusammenfassung der Sachwerte

Wert der baulichen und sonstigen Anlagen

* Gebäudewerte

Gebäudewerte (incl. BNK) 351 638,58 DM

Wert der Außenanlagen (incl. BNK)

* Pauschal 3 000,00 DM

Wert der Außenanlagen (incl. BNK) + 3 000,00 DM

Wert der baulichen und sonstigen Anlagen

(incl. Baunebenkosten) 354 638,58 DM

Bodenwert des bebauten Grundstücks + 62 400,00 DM

Vorläufiger Sachwert des bebauten Grundstücks

insgesamt (Bodenwert + Wert der baulichen und

sonstigen Anlagen + Baunebenkosten) 417 038,58 DM

Sachwert des Grundstücks 417 038,58 DM

rd. 417 000,00 DM

 

4.4 Verkehrswert

Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts werden am Wertermittlungsstichtag üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die in der Nähe des Sachwerts liegen.

Der Sachwert wurde mit rd. 417 000,00 DM ermittelt.

Der Verkehrswert für das Grundstück in

27383 xxxxxxxx

xxxxxxxxxxx xx

Gemarkung xxxxxxxx

wird zum Wertermittlungsstichtag 24.04.1998 mit

417 000,00 DM

in Worten: Vierhundertsiebzehntausend Deutsche Mark

geschätzt.

Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift , daß ihm keine der Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. Gleichzeitig bescheinigt der Sachverständige, daß er kein amtl. bestellter Gutachter ist und in einer gerichtlichen Auseinandersetzung ein zweites Gutachten erforderlich sein kann.

Hellwege, 22.06.1999

Wohn & Wert Immobilien GmbH

 

Gert Cardell

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5. Verzeichnis der Anlagen